融创的年报，虽迟但到。
12月9日，融创中国（01918.HK）发布了2021年度经审核的业绩报告。去年，融创中国共实现收入1983.9亿元，同比下降14%；核心净亏损约253亿元，同比下降183.6%。
在主席报告中，融创中国董事会主席孙宏斌坦言：“在过去一年多的时间里，集团面临了成立以来前所未有的挑战和经营压力，本人借此机会代表董事会向各位股东、债权人、客户、合作方等相关各方表达最诚挚的歉意！”
就在年报发布的同一天，融创中国还发布了有关债务重组及业务发展的更新资料。
12月15日，“房地产是国民经济的支柱产业”再度被提及，进一步加深了市场对于房地产行业的信心。当行业利好政策不断传来，赶在2022年末发出去年年报，融创和孙宏斌这次彻底缓过来了吗？
01
减值520亿元
当前的行业环境下，很多房地产企业不仅发不出员工工资，甚至连年报都接连难产。
征探君统计发现，截至12月15日，仍有包括中国恒大、世茂集团、花样年控股、当代置业、新力控股等16家港股上市房企没有发出2021年度报告，其中不少都是之前由于债务逾期又无力偿还导致公司陷入“爆雷”境况。
发不出年报最直接的后果就是引发信任危机，进一步导致融资难上加难。也正是由于此，此次融创的年报发出之后，不少投资者都表示非常激动。那么，这份姗姗来迟的年报都说了什么？
2021年，融创中国连同其合营及联营公司的合同销售金额约为人民币5973.6亿元。公司拥有人应占亏损约为382.6亿元，较上年下降约207.4%。
2021年，融创中国核心净亏损为253亿元，较上年下降了183.6%。不过令人惊讶的是，公司剔除减值影响后的核心经营利润竟然还盈利125.7亿元。
根据公司方面的解释，所谓剔除减值影响后的核心净利润是指，核心净亏损剔除发展中物业、持作出售的竣工物业、贸易及其他应收款项、对合联营公司投资、商誉及相关长期资产等减值损失后的金额。
融创方面给出了一个令人震惊的数字：以上减值合计约520亿元人民币。
这么大手笔的减值，还是让业内非常惊讶。一位地产圈的朋友向征探君表示，多年来，之前不管是拿地还是收购项目，经常会看到融创的身影，融创在扩张方面一直都非常积极，“这其中肯定多多少少有些算不过来账的项目”。
曾几何时，不管是150亿元“入股”乐视，还是631亿元收购万达76个酒店和13个文旅项目，抑或是99亿元闪电入股彰泰，孙宏斌都非常直爽霸气，成为别人眼中的“白衣骑士”。而今，一口气计提500多亿元的背后，还是让人唏嘘不已。
值得一提的是，对于这次年度报告，融创特意外聘香港立信徳豪会计师事务所（以下简称“立信徳豪”）进行审计。立信徳豪是BDO国际在香港的成员所，而BDO国际是全球第五大会计网络。
不过，当前大的行业环境之下，立信徳豪对于房地产企业的财报审核也更为严谨。对于融创这份年报，立信徳豪给出了“无法作出意见”的评价。立信徳豪解释称，由于报告中存在有关持续经营的多项不确定因素，从而可能会对综合财务报表产生累计影响，因此决定不对综合财务报表作出任何意见。
02
债务重组方案出炉
就在发布年报的同一天，融创还抛出了一份债务重组方案。根据其向债权人小组提交的初步重组框架，公司拟将现有债务中的30亿～40亿元及若干股东借款转换为普通股或股权挂钩工具，以便能够实现可持续的资本结构，进行持续经营，同时也解决了境外债权人的顾虑。
对于剩余的债务，融创计划将其兑换为新的以美元计价的公开票据，期限为自重组生效之日起的2～8年。为了向集团提供适当的时间以恢复运营及流动性，预计新票据在重组前两年的部分利息只计提不支付，之后相关利息再以现金支付。
此外，若干资产的处置所得款项净额（如有）将作为偿还新票据的额外资金来源，向支持重组方案的债权人提供同意费。
目前，集团仍在与债权人小组沟通上述境外重组方案，尚未就境外重组的条款订立正式协议。那么，融创目前的资金状况到底如何？
数据显示，截至今年6月30日（报告期），融创未经审核的境外有息负债本金额约为110亿美元，其中2022年底前到期的约37亿美元（约占境外债务总额的34%）。
在此背景下，集团物业开发板块中包括合营及联营公司的现金余额合计约为1200亿元（未经审核），其中并表的现金余额约为410亿元（未经审核）。不过，融创方面也坦言，这些现金大部分存放在项目层面的监管账户中。
就在债务重组方案正式推出之前，融创还干了一件大事。工商资料显示，11月28日，融创将其持有的泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设”）部分股权转让给了中信信托有限责任公司和芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）。股权变更之前，融创房地产以90亿元出资占比100%。变更之后，中信信托出资58.21亿元，占比64.68%；芜湖华融出资22.5亿元，占比25%；融创房地产持股比例骤降至10.32%。
征探君查阅发现，2019年，融创中国通过旗下间接全资附属公司融创房地产，以148.87亿元的总代价收购泛海旗下泛海建设100%股权。而泛海建设拥有的两个著名项目分别是北京泛海国际项目1号地块以及上海董家渡项目。
仅从当时的收购公告中就可以看出董家渡项目有多豪华：董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，所处南外滩板块；紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城……
将两块如此丰厚的“肥肉”转手出去，可见融创是真的在努力自救。而随着后续相关资金的回笼，昔日的“白衣骑士”孙宏斌或许真的等来了自己的“白衣骑士”。
03
融创的自救与反思
在主席报告中，孙宏斌坦言，2021年下半年以来，中国房地产行业环境发生了巨大变化，诸多房企面临着越来越大的现金流压力。为应对极端特殊的市场环境，公司积极采取了包括加大销售力度、严控买地支出、资产处置、股权融资等措施。
事实上，早在2021年下半年，意识到风险的融创中国已经开始了“卖卖卖”模式。
公开数据显示，纽约时间2021年6月1日～2021年12月7日期间，融创中国累计出售约4535.2万股贝壳美国存托股票，合计代价约为10.84亿美元，折合人民币约69亿元。
此外，2021年11月，融创退出与滨江集团合作的两个杭州项目的股权，回笼资金6.38亿元。滨江集团还给融创提供了10.35亿元的股东借款。2021年12月，融创中国又成功出售上海虹桥商务写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等3个项目，预计交易总价26.8亿元。根据媒体统计，通过项目处置、资本运作等形式，融创在两个月的时间里回笼资金规模超过200亿元。
作为公司控股股东，孙宏斌甚至还自掏腰包为集团提供了4.5亿美元的无息借款支持。
然而，进入2022年以来，行业的形式更为严峻，远远超过了孙宏斌、许家印等行业大佬的预期。
2022年1月，融创出售武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司35%股权。该项目由武汉融创和武汉城建一起联合开发，号称建成后将是全球规模最大的冰雪娱乐综合单体、全球最大的水主题综合娱乐度假村、中西部最大的主题文旅项目。目前融创方持股比例下降至15%。
紧接着，武汉融灏房地产开发有限公司股权发生变更，由首创置业旗下子公司全资控股。武汉融灏房地产持有的江源项目正是融创在2019年以70亿元拿下的武汉硚口区地王项目。此外，融创文旅集团还将昆明融创文旅城二期40%的股权转给了合作伙伴华发集团。
而最近的债务重组方案中，融创中国坦言，未來7年或更长的时间内，集团将视市场情况及资产运营情况考虑逐步出售部分资产（如有），预计将使集团的整体流动性增加约600亿元。
在中国房地产轰轰烈烈发展的很长一段时间里，融创和孙宏斌都是行业高歌猛进的典型代表。以至于很长一段时间里，“融创的钱是哪儿来的”一直成为一个难解之谜。
伴随着行业的洗礼和深度调整，曾经慷慨援助过王健林的孙宏斌也几乎上演了和前者同样的剧情。从顺驰到融创，扩张—辉煌—深度调整的戏码再次重复。不过幸运的是，行业已经开始回暖，利好消息不断传来。这一次，孙宏斌和融创，或许真的能够缓过一口气来了。
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